（1）政府可購商品房或房齡十年內存量房用作保障房

日前，寧波市市長盧子躍主持召開的市政府第59次常務會議，審議并原則通過了《關于創新保障性住房提供方式的指導意見》。

《意見》提出了兩種創新方式：一是發放住房補貼，實行貨幣保障；二是收購市場房源，籌集保障性住房?！兑庖姟愤€分別就保障形式、補貼標準、嚴格制度和收購方式、房源要求、收購辦法等作出了明確規定。

意見解讀：政府采購市場房源，可以是新建商品住房或存量住房，套型面積應符合保障性住房要求，原則上不超過80平方米；房源所在區域應相對成熟，交通比較便利、配套設施較為齊全，確保滿足保障對象就業、就醫、就學、出行等需要；房源為存量房的，房齡宜在10年以內，無明顯的質量和安全隱患。

具體相關的文件目前正在走發文程序，不久就將正式對外"露臉"。

（2）寧波市住建委保障房中心的主任陳本君：這應該會是主流趨勢

事實上，保障房要與商品房"聯姻"，這股風從去年下半年開始，就已經在寧波市場上吹起。就此，部分開發商也曾透露，之前確實也與相關部門有過多次交流和協商。

醞釀后出臺的《意見》，可以更好地解決城鎮中低收入家庭的住房難問題，也能在一定程度上為眼下的房地產市場注入更多信心。

市住建委保障房中心主任陳本君表示，通過拓展保障房方式，進一步打通了經濟適用住房、公共租賃房、廉租房等保障性住房，與商品房之間的聯系通道，這應該會是主流趨勢。

在本地的業內人士看來，政府通過回購商品房以籌集保障房的創新方式，確實也想為寧波的商品房市場"排憂解難"，消化高居難下的庫存。

從去年年初開始，市區商品房庫存就一直背負著超過600萬方的壓力。盡管從去年下半年至今，政府放開限購、銀行降準和降息等利好政策接踵而至，為市場注入活力，并有效地刺激了市場的成交量，創下了全年30288套、同比增長超三成的五年之最，可謂"救市"效果明顯，但由于入市的樓盤依舊源源不斷，至今體量不見明顯削減。截至昨天（3月17日）下午5點，據某售房網顯示，市六區可售商品住宅面積超過630萬平方米，可售套數為47000余套。

政府回購對消化庫存到底能起到多大效果，寧波前程藏瓏公司常務副總袁亞剛認為："體現在某個區域，或是部分企業及其樓盤上的效果，應該會比較明顯。只要雙方條件談攏，就解決了一部分房源的銷售問題，政府也可以快速籌集一批保障房。"

不過袁亞剛也提到，對整個市場的庫存而言，回購所能消化的體量還是有限的。因為現有的保障房房源并不缺，在保障房本身不存在大量需求的前提下，大范圍回購商品房的可能性不大。

此外，寧波新園置業有限公司副總經理張驊也提到，采購達到了一定數量，對政府的資金壓力還是比較高的，因此，回購方式在具體實施過程中，會面臨一些難點。

當然，一些前期已經買了商品房小區的居民會說："我買的房子突然間就變成了保障房，誰會樂意??？"

對于住戶的擔憂，市保障房中心透露，會考慮在一個小區內采購幾個單元，而不會很大規模地集中在一個小區內，肯定會有一個通盤的考慮。

而且不少業內人士的預計也是如此。為了不影響小區原有的市場定位、使用功能以及居住環境等，小比例的回購對整個項目不會有大的影響。

事實上，類似政府回購商品房的案例也并非首次亮相。據了解，2008年時，這種回購模式就在全國范圍興起過，當時寧波市內的余姚、慈溪等個別區域也出現過，采購的方式基本是個別樓盤的少量房源。

多位房地產業內人士在接受采訪時談及，政府要成功回購商品房，還有一個關鍵因素，就是被回購商品房源在價格上的合理性。

"在當前房價普遍下行的背景下，對政府來說有較大的挑選余地，統一的采購價或比市場零售價格稍低點。"新園置業的張總預測，如果樓盤賣給政府的價格與市場價相距甚遠，開發商自然也不愿"賤賣"，即使最后價格談成了，對同區域的其他樓盤的價格定位也會造成沖擊。

談及商品房和保障房的這種"聯姻"模式，不免讓人聯想到市場上已有的配建保障房的商品房開發模式。

（1）江北：

2013年5月，位于城市規劃區以外的江北蓀湖度假區一宅地，就是寧波首個達到配建保障房標準的出讓競拍地塊。該宗宅地經長達3小時的激烈競拍后方成交，競得方需配建1.3萬平方米的保障房———配建面積占地塊可建總面積的18.5%。

（2）江東與鄞州交界：

同年的9月，坐落于天童北路和建興路交叉口西南側中海寰宇天下項目，必須達到配建保障性住房的面積才能繼續競拍。投報保障房配建面積最高者，才能勝出。